Photo by Lajos Kristóf Kántor: https://www.pexels.com
يشكل حساب الضمان العقاري في دبي أحد أهم الأدوات التنظيمية التي تحمي أموال المستثمرين والمشترين في مشاريع البيع على الخريطة.
ففي سوق عقارية سريعة النمو مثل دبي، حيث يعتمد تمويل العديد من المشاريع على الدفعات المسبقة من المشترين، يضمن هذا الحساب توجيه الأموال حصراً إلى عمليات البناء والتطوير.
لكن كيف يعمل حساب الضمان العقاري؟ ومن يفتح الحساب؟ ومتى يمكن للمطور سحب الأموال؟ في هذا التقرير استعرضت صحيفة «الخليج» آلية عمل حساب الضمان العقاري، ودوره في حماية أموال المستثمرين وتعزيز الثقة في السوق العقارية في دبي.
ما هو حساب الضمان العقاري في دبي؟
حساب الضمان العقاري هو حساب مصرفي مستقل يتم فتحه باسم مشروع عقاري محدد، وتُودَع فيه جميع المبالغ التي يدفعها المشترون للوحدات المباعة على الخريطة، إضافة إلى أي تمويل مخصص لتطوير المشروع.
ولا يمكن استخدام الأموال الموجودة في هذا الحساب إلا لتمويل أعمال الإنشاء الخاصة بالمشروع نفسه. كما لا يمكن الحجز على هذه الأموال لصالح دائني المطور، ما يعني أن أموال المشترين تبقى منفصلة عن الالتزامات المالية للشركة المطورة.
لماذا أُنشئ حساب الضمان العقاري؟
الهدف من هذا النظام يتجاوز مجرد تنظيم التدفقات المالية، إذ يهدف إلى:
- حماية أموال المشترين والمستثمرين
- ضمان استخدام الأموال في البناء الفعلي للمشروع
- منع إعادة توظيف الأموال في مشاريع أخرى
- تعزيز الشفافية والثقة في سوق العقارات في دبي
ولهذا السبب أصبح حساب الضمان أحد الركائز الأساسية لتنظيم مشاريع البيع على الخريطة في الإمارة.
من يشرف على حسابات الضمان؟
تخضع حسابات الضمان لإشراف مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا) في دبي، والتي تتولى:
- تسجيل المطورين العقاريين
- اعتماد المشاريع العقارية
- الموافقة على فتح حسابات الضمان
وينطبق هذا النظام على جميع المطورين العقاريين في دبي الذين يبيعون وحدات على الخريطة ويتلقون دفعات من المشترين أو جهات التمويل.
كيف يفتح المطور حساب الضمان؟
لفتح حساب الضمان العقاري، يجب على المطور اتباع عدة خطوات، أبرزها:
- التسجيل في سجل المطورين العقاريين.
- تقديم طلب تسجيل المشروع واعتماده.
- بعد الموافقة، يتم فتح الحساب إلكترونياً عبر النظام المعتمد.
- اختيار شركة مساحية لإدخال بيانات وحدات المشروع.
- ويتم فتح الحساب بناءً على شهادة اعتماد المشروع الصادرة عن الجهة التنظيمية.
من يدير حساب الضمان؟
يتولى إدارة الحساب ما يُعرف بـ أمين الحساب، وهو:
بنك أو مؤسسة مالية مرخصة من مصرف الإمارات المركزي
معتمد من مؤسسة التنظيم العقاري
ويوقع أمين الحساب اتفاقية مع المطور تحدد آليات إدارة الأموال وصرفها. وفي بعض الحالات قد يكون البنك نفسه ممولا للمشروع إضافة إلى دوره كأمين للحساب.
ما الأموال التي تُودَع في الحساب؟
تشمل الأموال المودعة في حساب الضمان:
- جميع دفعات المشترين
- التمويل العقاري المرتبط بالوحدات
- أي تمويل مخصص لتطوير المشروع
وإذا بدأ المطور بيع الوحدات قبل فتح الحساب، فإنه ملزم بإيداع جميع المبالغ التي حصل عليها فور إنشاء الحساب.
متى يمكن للمطور سحب الأموال؟
لا يستطيع المطور سحب الأموال بحرية، بل يتم ذلك وفق مراحل تقدم البناء.
الآلية عادة تكون كالتالي:
- تحديد مراحل البناء في الاتفاقية بين المطور وأمين الحساب.
- عند انتهاء مرحلة، يقدم المطور طلب صرف.
- يقوم مهندس تابع لأمين الحساب بزيارة الموقع للتحقق من الإنجاز. وبعد المصادقة، تُصرف الدفعات مباشرة إلى:
- المقاولين
- الاستشاريين
- الجهات المرتبطة بالمشروع
هل يمكن استخدام أموال الضمان لأي مصاريف؟
لا، فالقانون يضع قيوداً واضحة على استخدام الأموال. على سبيل المثال:
يسمح باستخدام ما لا يزيد على 5% من إجمالي المبيعات لأغراض التسويق.
يتم الاحتفاظ بنسبة 5% من إجمالي المبالغ لمدة سنة بعد إنجاز المشروع.
وتهدف هذه النسبة إلى ضمان معالجة أي عيوب إنشائية قد تظهر بعد التسليم.
هل توجد عقوبات على المخالفين؟
نعم، إذ تفرض القوانين المنظمة للتطوير العقاري في دبي عقوبات إدارية ومالية على المطورين في حال:
- إساءة استخدام أموال حساب الضمان
- مخالفة ضوابط الصرف
- عدم الالتزام باللوائح التنظيمية
لماذا يعد حساب الضمان مهماً للسوق العقارية؟
يمثل حساب الضمان أداة توازن أساسية في سوق يعتمد بشكل كبير على التمويل المسبق للمشاريع. فهو يسمح للمطورين بالحصول على السيولة اللازمة للبناء، وفي الوقت نفسه يضع إطاراً رقابياً صارماً يحمي أموال المشترين.
وبفضل هذا النظام، أصبحت دبي واحدة من أكثر الأسواق العقارية تنظيماً وجاذبية للاستثمار في المنطقة.
