Abu Dhabi Skyline. Image by Makalu from Pixabay
ارتفعت أسعار الفلل في أبوظبي بنسبة 4.7٪ خلال الربع الثاني من العام الجاري أي بين شهري مارس ويونيو، وباتت الآن أعلى بنسبة 5.7٪ عن نفس الفترة من العام الماضي، وذلك وفق تقرير صادر عن شركة الاستشارات العقارية العالمية نايت فرانك .
وخلال الربع الثاني من عام 2023، برزت جزيرة الريم كأكثر الأسواق الفرعية نشاطاً في أبوظبي من حيث حجم المبيعات، حيث سُجلت صفقات بلغت قيمتها 2.1 مليار درهم من خلال ما مجموعه 816 عملية بيع، حيث بلغت نسبة الفلل 76% بينما شكلت الشقق 24% من النسبة الإجمالية.
واحتلت جزيرة السعديات المركز الثاني بقيمة 1.2 مليار درهم، حيث هيمنت الشقق على عمليات البيع بنسبة 68%. وجاءت جزيرة ياس في المركز الثالث بقيمة 919 مليون درهم، لتتصدر الفلل عمليات البيع بنسبة 65%. وشهد إجمالي قيمة المعاملات في أبوظبي ارتفاعاً كبيراً ليصل إلى 6.1 مليار درهم، ممثلاً نمواً بنسبة 103% مقارنةً بنفس الفترة من العام السابق.
كما شهدت القيم السكنية في مناطق التملك الحر في أبوظبي نمواً بنسبة 1.6٪ في الربع الثاني، مما أدى إلى ارتفاع متوسط الأسعار إلى 979 درهماً إماراتياً للقدم المربع، وهو ما يمثل زيادة بنسبة 2.8٪ في عام 2022.
وعلق فيصل دوراني، الشريك ورئيس قسم الأبحاث في منطقة الشرق الأوسط وشمال إفريقيا، قائلاً: "إن الاستقرار النسبي والتخفيض الجوهري على ذروة السوق الأخيرة، هما عاملان رئيسيان يؤثران على سلوك المشترين بشكل كبير. تظل الأسعار في المتوسط أقل بنسبة 25٪ من ذروة عام 2014، وتبقى القيم ثابتة إلى حدٍ ما على مدى ثلاث سنوات ونصف حتى الآن. وهذا ما يعزز الثقة لدى المشترين للانتقال من الاستئجار إلى الامتلاك، أو للترقية عند الإمكان"
"تدفع ترقيات المنازل نحو نمو الأسعار في فئات معينة من عقارات السوق، حيث تتوفر الفلل في بعض المناطق بأسعار معقولة، مثل فلل الريف على سبيل المثال، ليسجل أقوى نمو في أسعار الفلل بنسبة (17%) منذ بداية عام 2020، حيث يستغل المشترون الفرصة للترقية من الشقق إلى الفلل"
بالتصنيف حسب فئات العقارات، أصبحت الفلل (871 درهماً للقدم المربع) الأكثر تكلفة الآن بنسبة 16.1٪ من مستويات 2014، مقارنة بالشقق (1035 درهماً للقدم المربع) التي تراجعت عن آخر ارتفاع في السوق بنسبة 27.2٪.
بشكل ملحوظ، يتجلى النمو في أسعار الفلل بشكل أكبر في الفئة المنخفضة إلى المتوسطة من السوق، وبخاصة في مناطق فلل الريف (بسعر 686 درهم للقدم المربع) وحدائق الراحة (بسعر 826 درهم للقدم المربع)، حيث شهدت زيادة في الأسعار بنسبة 16.9% و4.9% على التوالي منذ يناير 2020، بالمقارنة مع انخفاض بنسبة 0.8% في جزيرة السعديات (بسعر 1337 درهم للقدم المربع).
وتابع دوراني: “على جزيرة السعديات، التي تظلّ أغلى أحياء أبوظبي من حيث أسعار الفلل ذات الملكية الحرة، يبدو أن الأسعار تعود للاستقرار مجدداً بعد فترة انخفاض دامت لمدة 12 شهراً تقريباً. وبينما لا تزال جزيرة السعديات تقدم قيمة ممتازة نسبياً مقابل المال، بحوالي 1300 درهم للقدم المربع، وخاصةً عند المقارنة مع أحياء مماثلة في دبي، حيث يتجلى هنا وجود عتبة واضحة لحساسية الأسعار، حيث يظهر أن المشترين مترددين في الالتزام بالشراء".
أسعار العقارات في أبوظبي
عند تقييم مشهد اسعار العقارات في أبوظبي، تكشف دراسة نايت فرانك لمتوسط الدخل إلى متوسط أسعار المنازل أن معظم الأسواق الفرعية لا تزال "ميسورة التكلفة"، حيث يتطلب من الأسر توفير أقل من ستة أضعاف دخلها السنوي لشراء عقار. ومع ذلك، تبرز فلل جزيرة السعديات كأكثرها تكلفةً، حيث تتجاوز أسعار المنازل هناك 20 مرة ضعف متوسط دخل الأسرة.
يمكن أن يُعزى استقرار الأسعار في مناطق التملك الحر في أبوظبي إلى العدد المحدود من المنازل الجديدة قيد الإنشاء حالياً. ومن المتوقع أن يتم تسليم إجمالي 33700 منزل بحلول نهاية عام 2027. مع توقعات بأن تشكل نسبة الفلل حوالي 59%. هذا من شأنه تجاوز مستويات الإنجاز التاريخية، مما يزيد تدريجياً من العرض الإجمالي ويحافظ على استقرار الأسعار في السوق حالياً، وفقاً لما ذكرته نايت فرانك.
في حين أن العرض الإجمالي في أبو ظبي يبدو منخفضاً نسبياً، إلا أن إطلاق المشاريع الجديدة يكتسب زخماً، حيث يبلغ عدد الوحدات التي لا تزال في مرحلة الإطلاق حوالي 12،700 وحدة وفقاً لدراسة نايت فرانك. شهد الربع الثاني كشف النقاب عن 15 مشروعاً سكنياً، حيث تم تقريباً توزيع عدد متساوٍ من الفلل والشقق، ليصل كل منهما إلى حوالي 6،000 وحدة.
الايجار السكني في أبوظبي
شهدت أسعار إيجارات الشقق زيادة بلغت 0.3% منذ الربع الأول، ولكنها لا تزال أدنى بنسبة 0.4% مقارنة بالصيف الماضي. ومن ناحية أخرى، شهدت أسعار تأجير الفلل زيادة في الطلب، باستثناء الأسواق الفرعية ذات التكلفة الأقل مثل فلل الريف وحدائق الراحة.
أما بالنسبة للمدينة، يبلغ متوسط أسعار إيجارات العقارات السكنية السنوية نحو 60 درهماً إماراتياً للقدم المربع الواحد، مسجلة زيادة قدرها 0.4% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي، وفقاً لتقرير شركة نايت فرانك.
أوضح ستيفن فلاناغان، الشريك ورئيس استشارات التقييم في الشرق الأوسط وشمال إفريقيا: "بينما تستمر الإيجارات بالعموم في الانخفاض، تعتبر الفلل قطاعاً متفوقاً بارزاً في سوق التأجير، حيث تشهد زيادة ملحوظة في معدلات الإيجار في جميع أنحاء أبو ظبي، باستثناء الأسواق الفرعية ذات الأسعار المعقولة، مثل فلل الريف وحدائق الراحة، حيث تبلغ الإيجارات السنوية فيها 42 درهم للقدم المربع و51 درهم للقدم المربع على التوالي، حيث لم تتغير الإيجارات خلال الـ 12 شهراً الماضية".
"كما هو الحال في سوق البيع، يقوم المستأجرون بترقية مساكنهم المؤجرة حيثما كان ذلك ممكناً، الأمر الذي يؤدي إلى زيادة الطلب وارتفاع أسعار الإيجار للشقق والفلل الأكبر حجماً على وجه الخصوص"
