شراء شقة في دبي.. ما الفرق بين المساحة الصافية والإجمالية وما أثرها على العائد والايجار؟

ذكر عاملون في السوق العقاري في دبي أن بعض المشاريع السكنية تُسوَّق بأسعار تنافسية للقدم المربعة اعتماداً على المساحة الإجمالية القابلة للبيع، والتي قد تشمل الشرفات أو التراسات. هذا الأسلوب، رغم شيوعه، قد يؤدي إلى اختلاف في قراءة السعر الفعلي عند مقارنة الوحدات، خصوصاً إذا لم يتم توضيح المساحة الداخلية الصافية بشكل مستقل.

ويؤكد خبراء، بحسب تقرير نشرته صحيفة "الخليج" الإماراتية، أن إدراج المساحات الخارجية ضمن الرقم الإجمالي دون تفصيل دقيق للمساحات الداخلية المغلقة قد يرفع فعلياً تكلفة القدم المربعة للمساحة القابلة للاستخدام. فعند الترويج لشقة بمساحة تتجاوز 700 قدم مربعة وسعر منخفض نسبياً، قد يكون جزء معتبر من المساحة عبارة عن شرفة، ما يؤثر على تقييم القيمة الحقيقية للوحدة.

المساحة الصافية والمساحة الإجمالية

يفرق المختصون بين المساحة الطابقية الإجمالية (GFA) التي تشمل المساحات المبنية وفق معايير تخطيطية محددة، وبين المساحة الداخلية الصافية التي تمثل المساحة المغلقة القابلة للاستخدام الفعلي داخل الوحدة.

وغياب الفصل الواضح بين هذين المفهومين في المواد التسويقية والعقود قد يخلق التباسات في التسعير والمقارنة بين العقارات.

الأثر على العائد والإيجار

تكتسب هذه النقطة أهمية خاصة لدى المستثمرين، إذ إن:

- الطلب الإيجاري يرتبط غالباً بالمساحة الداخلية الصافية
- العائد الاستثماري يُحتسب فعلياً بناءً على المساحة القابلة للاستخدام
- المساحات الخارجية، رغم قيمتها الجمالية، لا تُعامل دائماً بنفس وزن المساحات الداخلية في التسعير أو العائد

الشفافية في عرض المساحات

يرى وسطاء ومطورون أن الممارسات الأكثر وضوحاً تقتضي:
- توضيح المساحة الداخلية الصافية بشكل مستقل
- الفصل بين المساحات الداخلية والخارجية في المخططات والعقود
- اعتماد تسعير نسبي للمساحات الخارجية يعكس طبيعة استخدامها

اعتبارات مالية مرتبطة بالمساحات الخارجية

توضح شركات عقارية أن بعض الرسوم، مثل رسوم الخدمات، تُحتسب على المساحات الخارجية بنسبة مخفّضة مقارنة بالمساحات الداخلية، وهو ما يحقق نوعاً من التوازن المالي للملاك.

تطور وعي المشترين

مع نضج السوق العقاري في دبي، يتزايد اهتمام المشترين والمستثمرين بـ:
- آلية احتساب المساحات
- الفرق بين المساحة الصافية والإجمالية
- القدرة على مقارنة الأسعار بدقة
وفي عديد من الأسواق العالمية، يتم الإفصاح عن المساحة الداخلية الصافية إلى جانب المساحة الإجمالية القابلة للبيع، وهو اتجاه يزداد حضوره في السوق المحلية لدولة الإمارات.