ارتفاع الطلب على المساحات الصناعية والمستودعات في دبي إلى مستويات قياسية

شهد النصف الأول من العام الجاري 2023 أعلى معدل للطلب على الإطلاق في دبي على المساحات الصناعية واللوجستية، وفقاً لتقرير صادر عن شركة سفلز العالمية للخدمات العقارية.

وأشار التقرير الذي حمل عنوان "سوق دبي الصناعي في دقائق" للنصف الأول 2023  إلى أن دبي شهدت منذ 2020 ارتفاعاً في الطلب على المساحات اللوجستية والصناعية، حيث كان الدافع الأساسي نقل الشركات لعملياتها إلى دبي من إمارةٍ أخرى، متبوعاً باتجاه العديد من الشركات لتعزيز تواجدها في المنطقة عن طريق إنشاء مراكز اقليمية في الإمارة.

تم أيضاً تسجيل ارتفاع كبير في الطلب على المساحات اللوجستية والصناعية بسبب الارتفاع المفاجئ في حركة الصناعة المحلية، في توجه يُعزى إلى الاستراتيجية الصناعية التي تتبناها دولة الإمارات العربية المتحدة تحت اسم "مشروع 300 مليار"، البرنامج الوطني الذي يهدف لتعزيز قطاع الصناعة في الإمارات، وجعلها مركزاً عالمياً للصادرات وإعادة التصدير، بالإضافة إلى خلق فرص عمل جديدة.

وقال مايكل فينتون، مدير الخدمات الصناعية واللوجستية في سَفِلز: "كانت الشركات المرتبطة بقطاع النفط والغاز وخدمات التجارة الإلكترونية والخدمات اللوجستية والمزارع العمودية الداخلية، من أبرز العوامل المحفزة لرفع الطلب على نشاط تأجير المستودعات في النصف الأول من العام 2023 في دبي".

وكان قطاع التجارة الإلكترونية أحد المحركات المهمة لرفع الطلب خلال النصف الأول من 2023. وفي الوقت ذاته، أصبحت الخدمات اللوجيستية للتخزين والتوزيع بإكتساب إقبال متزايد من بين شركات التجارة الإلكترونية. وأصبح هذا المفهوم شائعاً للغاية في الأسواق الناشئة، وبدأنا نشهد ظهور هذا الاتجاه بدبي أيضاً. ويقوم النموذج على بناء مستودع "رئيسي" كبير بالقرب من البنية التحتية الرئيسية، مثل الميناء، ويلي ذلك تطوير مرفق للتوصيل عادةً ما يكون أصغر حجماً أو موقع تخزين يُطلق عليه مصطلح "المِيل الأخير". ويرجع الاستخدام المتزايد للوحدات الأصغر حجماً والأقرب إلى المدينة في جانب منه إلى زيادة الإقبال على منصات التسليم السريع. وسيستمر قطاع التجارة الإلكترونية في قيادة الطلب على مساحات المستودعات بدبي، حيث تتطلب كل زيادة بنسبة 1% في عدد السكان لتوفير مساحة إضافية بنسبة 0.5% من المساحات المخصصة للمستودعات.

ساهمت شركات الخدمات اللوجستية التابعة لجهات خارجية بدورها في رفع مستوى الطلب. ومن الشركات التي قامت بالإستحواذ عل مساحات هامة، شركة جيه أند تي إكسبريس "J&T Express"، العملاق الإندونيسي في مجال خدمات التوصيل، بتعزيز عملياتها بشكل كبير في جميع أنحاء دبي، وتستأجر حالياً قرابة 161,000 قدم مربع من المساحة عبر مدينة دبي الصناعية والمنطقة الحرة بمطار دبي ودبي الجنوب، وتوجد لديها خطط لزيادة مساحة التخزين إلى 430,000 قدم مربع بحلول العام 2026.

ومن ناحية أخرى، كانت شركات النفط والغاز أيضاً من بين أكبر مستأجري المستودعات والمساحات الصناعية في جميع أنحاء الدولة. ومن المتوقع أن تُنفق الإمارات ما يقرب من 150 مليار دولار أمريكي لتعزيز قدرتها لإنتاج النفط حتى العام 2027.

العامل الآخر الذي أسهم في ازدهار سوق المستأجرين تمثل في اتفاقية الشراكة الاقتصادية الشاملة بين الإمارات والهند، إلى جانب خطط الإمارات لتوسعة الاتفاقية لتشمل إندونيسيا وتركيا وكولومبيا والتي ستساعد في تنشيط السوق للمستأجرين.

وبفضل الموقع الاستراتيجي للإمارة، و "استراتيجية الصين + 1"، والعلاقات الاقتصادية الوثيقة بين الصين ودولة الإمارات، فقد استفادت دبي من قيام الشركات الصينية بإنشاء متاجر لها في المدينة، من خلال تأجير مساحات للتصنيع والتصدير إلى دول مجلس التعاون الخليجي والدول الأفريقية المجاورة.
 

المناطق الأكثر طلباً على المخازن والمستودعات في دبي

قال سوابنيل بيلاي، المدير المساعد لأبحاث الشرق الأوسط في سَفِلز معقباً على ذلك: "تركز نشاط التأجير في مراكز التخزين البارزة مدفوعة الجمارك، مثل منطقة القوز، ومجمع دبي للاستثمار ومجمع الصناعات الوطنية. وكانت شركات تشغيل المزارع العمودية الداخلية والعاملة في قطاعي التجزئة والترفيه والتجارة الإلكترونية والسلع الاستهلاكية، من أبرز المستأجرين للمساحات".

وكانت هناك أيضاً زيادة كبيرة في سعة التخزين والطلب في المنطقة الحرة بجبل علي (جافزا). واستفادت بعض المناطق الحيوية من العلاقات الاقتصادية الوثيقة بين الهند والصين. وسجلت المنطقة الحرة زيادة بنسبة 30% على أساس سنوي في تسجيل العملاء الجدد. وارتفع عدد الشركات الصينية العاملة خارج المنطقة الحرة بمعدل أربعة أضعاف في العام 2022، في حين نما عدد الشركات الهندية بنسبة 30% على أساس سنوي. ولمواكبة الطلب المتزايد على هذه المساحات، أطلقت المنطقة الحرة ما يقرب من 500,000 قدم مربع من المساحات ذات الجودة العالمية، والتي يتوقع اكتمالها في العام 2025. وفضلاً عن هذه الزيادة في عدد عملاء جافزا، هناك منافسة كبيرة في المباني الجاهزة ومساحات الأراضي المتاحة للتطوير.

وكانت المنطقة الصناعية بدبي الجنوب من المناطق الصغيرة المهمة الأخرى التي شهدت زيادة كبيرة في معدلات الإشغال، حيث تحتوي على الكثير من مساحات الأراضي التي توفر فرصاً للمخازن الخاضعة للإجراءات الجمركية وخارج النطاق الجمركي والثنائية الغَرَض، وتتيح للمستأجرين تطوير مرافق المستودعات. وخلال النصف الأول من العام، كانت "أمازون" من بين الشركات الرئيسية التي استأجرت مساحات داخل المنطقة الحرة. ويسهم وجود العديد من شركات التجارة الإلكترونية، إلى جانب المبادرات التي تطلقها منطقة التجارة الإلكترونية "إي.زي.دبي" (EZDubai) بدبي الجنوب، والتوريد المستمر وتطوير العديد من المشاريع السكنية حول تلك المناطق في نموها على المدى الطويل. ومن المرجح أن يحافظ سوق الأنشطة الصغيرة للحفاظ على نموه ومكانته كمركز رئيسي في سوق الإمارات ومنطقة الشرق الأوسط على نطاق أوسع.

زيادة أسعار الإيجارات والعرض القادم

واصلت أسعار الإيجارات ارتفاعها عبر مجموعة متنوعة من المناطق، إلى جانب تسجيل زيادة في نشاط التأجير ومستويات الاستفسارات ذات الصلة. وعند إجراء مقارنة نصف سنوية، تبين ارتفاع قيم الإيجارات للعقارات من "الدرجة أ" بنسبة 14% في المتوسط في مجمع الصناعات الوطنية، و 8.6% في مجمع دبي للاستثمار، و 8% في القوز. 

وارتفعت إيجارات المستودعات من "الدرجة أ" في دبي الجنوب بنسبة 7.1% في المتوسط، وبنسبة 6.7% في جبل علي الصناعية. وعلى ضوء ندرة وفرة المساحات المصنفة تحت "الدرجة أ"، كانت هناك زيادة إيجارية في أسعار "الدرجة ب" في معظم أسواق الأنشطة الصغيرة. وشهدت القوز أكبر ارتفاع في مشاريع التطوير من "الدرجة ب" بنسبة 37.5%، يليها مجمع الصناعات الوطنية بنسبة 11.1%، ومجمع دبي للاستثمار بنسبة 6.7%..

وارتفع توافر عرض المساحات اللوجستية والصناعية في مدينة دبي بالتناغم مع زيادة الطلب. ويتم حالياً تطوير ما يقرب من مليون قدم مربع في جافزا ودبي الجنوب ومجمع دبي للاستثمار ومجمع الصناعات الوطنية.