دليل بيوت العطلات في دبي 2025 من Airbnb .. تعرف على عدد وعوائد تأجير الوحدات

يصل عدد بيوت العطلات في دبي والمسجلة على منصة  Airbnb إلى 15275 وحدة نشطة مخصصة للإيجارات قصيرة الأجل، وذلك بحسب بيانات منصة  AirROI المتخصصة ببيانات سوق الإيجارات قصيرة الأجل والتابعةAirbnb. وتم نشر هذه البيانات في صحيفة "البيان" التي عرضتها ضمن تقرير مفصل.

وبحسب البيانات الصادرة عن المنصة AirROI حول سوق بيوت العطلات في دبي خلال الفترة الممتدة من مارس 2025 وحتى فبراير 2026، يتسم سوق وحدات Airbnb في دبي يتسم بمستوى عالٍ من التنظيم، مدعوماً بإطار تشريعي واضح يضبط آليات التشغيل ويعزز جودة المعروض، الأمر الذي يسهم في رفع كفاءة السوق وتحقيق توازن دقيق بين الفرص الاستثمارية وحماية مصالح جميع الأطراف.

الإيرادات والاسعار

وعلى مستوى المؤشرات العامة لأداء سوق بيوت العطلات Holiday Homes في دبي، بلغ متوسط السعر اليومي للوحدة المؤجرة في دبي نحو 259 دولاراً (950 درهماً)، وهو مستوى يعكس قوة الطلب، لا سيما في المناطق السياحية الرئيسية.

وسجل متوسط معدل الإشغال 44.3 %، أما متوسط الإيرادات السنوية للوحدة الواحدة فقد بلغ 26648 دولاراً (97798 درهماً)، مع تسجيل نمو سنوي قوي في الإيرادات بنسبة 22.8 % مقارنة بالعام السابق، في دلالة واضحة على تسارع تعافي السوق وتعاظم الطلب.

وأظهرت البيانات أن شهر ديسمبر تصدر قائمة الأشهر الأعلى تحقيقاً للإيرادات، مستفيداً من ذروة الموسم السياحي والفعاليات الكبرى.

ويصنف مستوى تنظيم الإيجارات قصيرة الأجل في دبي على أنه مرتفع، إذ تخضع الأنشطة لشروط ترخيص صارمة، ما يجعل الالتزام بالقوانين عنصراً أساسياً للاستمرارية والنجاح.

وتكشف التحليلات الشهرية للإيرادات عن تفاوت واضح في مستويات الدخل، حيث حققت الوحدات المصنفة ضمن أفضل 10% من حيث الأداء إيرادات شهرية تتجاوز 7879 دولاراً، مستفيدة من التسعير المرن وتجربة ضيوف عالية الجودة، بينما تحقق الوحدات ضمن الشريحة العليا من السوق - أي أفضل 25% - إيرادات شهرية لا تقل عن 4938 دولاراً.

وفيما يتعلق بالأسعار اليومية، تسجل دبي ذروة في متوسط السعر اليومي خلال شهر ديسمبر.

وتمكنت الوحدات الفاخرة ضمن أفضل 10% من فرض أسعار تتجاوز 486 دولاراً لليلة الواحدة، بينما تحقق الوحدات القوية أسعاراً تفوق 304 دولارات، في حين يبلغ المتوسط العام نحو 192 دولاراً، وتنخفض الأسعار في الوحدات الأقل أداءً إلى قرابة 125 دولاراً لليلة.
 

أهم المواسم

ويبرز التحليل الموسمي كأحد أهم ملامح السوق، حيث يتم تصنيف الفترة خلال ديسمبر وفبراير وأبريل كمواسم ذروة الإشغال لبيوت العطلات في دبي، بمتوسط إيرادات شهرية يصل إلى 5151 دولاراً، ومعدل إشغال يقارب 54.9%، ومتوسط سعر يومي يبلغ 298 دولاراً.

أما المواسم الانتقالية فتسجل إيرادات بحدود 3803 دولارات، مع إشغال يقارب 45.9%، بينما يسجل موسم الصيف الممتد من يونيو إلى أغسطس، متوسط إيرادات يصل إلى 2390 دولاراً، ومتوسط سعر يومي 218 دولاراً.

وتكشف البيانات أن أفضل شهر في العام يمكن أن تصل فيه الإيرادات إلى 5468 دولاراً، مع إشغال يبلغ 60% وسعر يومي يصل إلى 378 دولاراً، بينما تنخفض الإيرادات في أضعف شهر إلى نحو 2301 دولار، مع إشغال يقل عن 39% وسعر يومي في حدود 212 دولاراً، ما يؤكد أهمية المرونة في استراتيجيات التسعير والتشغيل.

في المقابل، يبلغ متوسط الإيراد الشهري للوحدات النموذجية نحو 2771 دولاراً، في حين تسجل الوحدات الأقل أداءً إيرادات تقارب 1301 دولار شهرياً، ما يعكس وجود فرص كبيرة لتحسين الأداء عبر التطوير والإدارة الذكية.
 

معدلات الإشغال

ومن حيث معدلات الإشغال، فتشير البيانات إلى أن شهر فبراير يُعد الأعلى من حيث الطلب. وتحقق الوحدات الأفضل أداءً - والتي تشكل 10% من حجم السوق - معدلات إشغال تتجاوز 87%، بينما تحافظ الوحدات القوية التي تشكل 25% على مستويات إشغال تفوق 73%.

في المقابل، يبلغ معدل الإشغال الوسطي في السوق نحو 46%، في حين لا تتجاوز الوحدات الأقل أداءً نسبة 21%، ما يعكس تفاوتاً كبيراً في كفاءة التشغيل بين مختلف الشرائح.
 

أهم المناطق الأكثر طلباً

وتتصدر مناطق مثل وسط مدينة دبي، ودبي مارينا، وجميرا بيتش ريزيدنس، و نخلة جميرا قائمة أفضل المناطق للاستثمار في «Airbnb»، بفضل قربها من المعالم السياحية الرئيسية، وتوافر البنية التحتية المتطورة، وجاذبيتها العالية للسياح. كما تبرز مناطق أخرى مثل الفهيدي التاريخية، ومدينة دبي الطبية، وبر دبي، وسيتي ووك كوجهات تستقطب شرائح مختلفة من الزوار، من المهتمين بالتراث والثقافة إلى السياحة العلاجية والعائلية.

وتكشف أمثلة الوحدات الأعلى أداءً في السوق عن مستويات استثنائية من الإيرادات، حيث تجاوزت بعض الفلل الفاخرة في نخلة جميرا حاجز نصف مليون دولار سنوياً مستفيدة من المساحات الكبيرة، والمواقع الشاطئية، والمرافق الراقية، رغم أن معدلات الإشغال فيها ليست بالضرورة الأعلى، إذ تصل إلى نحو 45.9%، إلا أن متوسط العائد اليومي يصل إلى نحو 3066.17 دولاراً، ما يعكس قوة التسعير في فئة العقارات الفاخرة.
 

عدد الضيوف ومدة الاقامة

وتشير تحليلات الطاقة الاستيعابية إلى أن متوسط عدد الضيوف لكل وحدة يبلغ 3.7 أشخاص، مع تركيز واضح على الوحدات المخصصة لشخصين أو أربعة أشخاص.

أما من حيث أنماط الحجز، فتظهر البيانات أن أكثر من نصف الوحدات متاحة لأكثر من 270 يوماً سنوياً، ما يعكس فرصاً غير مستغلة لزيادة الإشغال، في حين ينجح نحو 18% من الوحدات في تحقيق حجوزات تتجاوز 181 يوماً سنوياً.

ويعد الحد الأدنى للإقامة أحد أبرز ملامح السوق، إذ تعتمد 42% من الوحدات حداً أدنى للإقامة يتجاوز 30 ليلة، ما يشير إلى نمو قطاع الإقامات المتوسطة والطويلة، خصوصاً بين العاملين عن بُعد والزوار لفترات ممتدة.

كما تسود سياسات الإلغاء المتوسطة والمرنة، بما يوازن بين حماية دخل المضيف وجاذبية العرض للضيوف.
 

جنسيات النزلاء

أما من حيث الخصائص الديموغرافية للضيوف، فتظهر البيانات أن 88.5% من نزلاء «Airbnb» في دبي هم زوار دوليون، يتصدرهم القادمون من المملكة المتحدة والولايات المتحدة وفرنسا.

كما تشكل فئة ما بعد عام 2000، أي الجيل Z والأجيال الأصغر، نحو نصف إجمالي الضيوف، ما يفرض التركيز على الإنترنت عالي السرعة، والتقنيات الذكية، وتجارب الإقامة العصرية.
 

شروط ومتطلبات الاستثمار في بيوت العطلات بدبي

كشف الدليل الإرشادي الصادر عن دائرة الاقتصاد والسياحة في دبي عن آليات واضحة ومنظمة للأفراد والشركات الراغبين في دخول قطاع بيوت العطلات المتنامي وتالياً أهم الآليات 
 

1.  آليات الدخول إلى القطاع
   •    كشف الدليل الإرشادي الصادر عن دائرة الاقتصاد والسياحة في دبي عن آليات واضحة ومنظمة للأفراد والشركات الراغبين في دخول قطاع «بيوت العطلات» المتنامي.
   •    تبدأ رحلة المستثمر (سواء أكان مالكاً فرداً أم شركة إدارة) عبر نظام بيوت العطلات الإلكتروني (Holiday Homes System).
   •  شروط إدارة الوحدات للأفراد
   •    يُسمح للأفراد بإدارة ما يصل إلى 8 وحدات سكنية بصفة شخصية.
   •    في حال تجاوز هذا العدد، يُلزم النظام بالتحول إلى كيان تجاري أو التعاقد مع شركة إدارة مرخصة.
    
2.  مرحلة ربط البيانات
   •    تُعد مرحلة «ربط البيانات» الأهم في الإجراءات.
   •    يجب أن يتطابق صنف الوحدة في سند الملكية مع شروط الدائرة:
   o    الشقق يجب أن تكون «سكنية».
   o    الفلل تتمتع بمرونة أكبر إذا كانت ضمن مجمعات مغلقة.
   •  التأمين الإلزامي
   •    يشترط تقديم وثيقة تأمين شاملة تحمي النزيل والمبنى.
   •    يُعد التأمين شرطاً أساسياً لإصدار التصريح.
    
3. مرحلة التجهيز التقني
   •    بعد الحصول على الموافقة المبدئية، تدخل الوحدة مرحلة «التجهيز التقني».
   •    يلتزم المشغلون بتركيب أقفال ذكية معتمدة من مؤسسة تنظيم الصناعة الأمنية (SIRA).
   •    يجب أن تكون الأقفال مرتبطة بنظام «Keyless» لضمان دخول آمن ومراقب إلكترونياً.
    
4. ضوابط التشغيل الفعلي
   •    يفرض الدليل انضباطاً زمنياً صارماً عند بدء التشغيل.
   •    يجب تسجيل عملية «تسجيل الوصول» (Check-in) في النظام خلال مدة لا تتجاوز 3 ساعات من وصول النزيل.
   •    يهدف هذا الإجراء إلى تحديث سجلات «درهم السياحة» وضمان الرقابة الأمنية اللحظية.
    
5.  المسؤولية عند الأعطال الجسيمة
   •    في حال مواجهة النزيل أعطالاً جسيمة عند الوصول (مثل تسرب مياه أو تعطل التكييف)، يتحمل المشغل مسؤولية قانونية فورية.
   •    يجب توفير وحدة بديلة بالمعايير نفسها أو أفضل.
   •    يتحمل المشغل كافة التكاليف حفاظاً على سمعة دبي السياحية.
    
6. قواعد النزلاء والانضباط المجتمعي
   •    يؤكد الدليل أن بيوت العطلات جزء من نسيج مجتمعي.
   •    يُحظر تماماً إقامة الحفلات.
   •    الالتزام بـ «ساعات الهدوء» من 10 مساءً حتى 8 صباحاً.
   •    تحديد سعة الاستيعاب بدقة: شخصان بالغان لكل غرفة نوم رئيسية.
   •    منع بقاء الزوار بعد منتصف الليل، لتجنب الإزعاج للقاطنين الدائمين.
    
7.  الرقابة والإغلاق الإداري
   •    تمارس دائرة الاقتصاد والسياحة رقابة مستمرة على الوحدات.
   •    قد تلجأ الدائرة إلى «الإغلاق الإداري» في حال تكرار المخالفات أو عدم سداد الرسوم.
   •    لا يُعاد فتح الوحدة إلا بعد:
   o    معالجة أسباب المخالفة.
   o    سداد رسوم «إعادة الفتح».
   o    الخضوع لتفتيش جديد للتأكد من زوال المخالفة.
    

مستندات التسجيل ورسوم التصريح

تشمل متطلبات تسجيل بيوت العطلات ما يلي :  
1 - سند الملكية أو عقد البيع والشراء مع موافقة دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
2 - شهادة عدم ممانعة من المطور، إذا كانت الحالة تنطبق.
3 - نسخة موقعة من هوية المالك الإماراتية أو جواز السفر.
4 - نسخة من الرخصة التجارية إذا كان المالك شركة، مع نسخة من هوية المفوض بالتوقيع أو جواز سفره.
5 - خطاب إدارة الممتلكات وفق النموذج القابل للتنزيل.
6 - فاتورة كهرباء ومياه دبي الحالية (ديوا).

وحدّد الدليل الإرشادي الصادر عن دائرة الاقتصاد والسياحة في دبي 6 إجراءات أساسية للتسجيل في نظام بيوت العطلات، وذلك ضمن منظومة تنظيمية تهدف إلى ضمان الامتثال ورفع جودة التشغيل في السوق. وتشمل الإجراءات ما يلي:
1.    التسجيل في نظام بيوت العطلات.
2.    تسجيل الوحدة المراد تشغيلها.
3.    تقديم التفاصيل الكاملة عن الوحدة.
4.    إرفاق المستندات المطلوبة.
5.    مراجعة الإعلان والتأكد عليه.
6.    إجراء التصنيف الذاتي للوحدة.
 

أما رسوم تصريح وتسجيل بيوت العطلات في دبي فتشمل ما يلي :

•    81.74 دولار (300 درهم) لكل غرفة نوم.
•    13.62 دولار (50 درهماً) لكل بيت عطلات (شهادة تصنيف).
•    2.72 دولار (10 دراهم) رسوم معرفة.
•    2.72 دولار (10 دراهم) رسوم ابتكار.
•    100.82 دولار (370 درهماً) المجموع.
•    326.98 دولار (1200 درهم) الرسوم السنوية لكل بيت عطلات.